中古マンションは築年数が新しいほど人気が高いと考えがちですが、仮に築10年を超えている場合や、20年を超えるマンションでも魅力の高い物件は多々あります。ただし住宅ローンの返済期間に築年数の制限があるケースもあるので、注意が必要です。
築年数が古いと住宅ローンの返済期間が短縮される？
マンションの築年数は、中古マンションを購入する際の資金計画に影響する部分ですが、そもそも利用する住宅ローンの返済期間に物件の築年数による制限が関係する金融機関があると知っておきましょう。
毎月返済していくローンの額は適用される金利と返済期間によって変動していきますが、借入金額と金利が同じでも返済期間が長くなれば月々の返済額は少なくなると言えます。
制限を設けている金融機関のケースでは｢60年－築年数＝最長返済期間」としている事が一般的です。
・安い物件でも返済期間短縮で毎月の負担が増大する？
中古マンションでも住宅ローンを利用する時、最長35年で組む事ができるケースもありますが、60年の制限がある場合、築25年を超えてしまうと返済期間は35年未満になるので注意が必要です。
築年数が古い事から物件価格が安くても、返済期間が短期になれば毎月負担する返済額が大きくなる可能性もあると理解しておきましょう。
・完済する年齢にも注意！
また、住宅ローンの返済期間は本人の年齢にも左右される事になりますが、完済する年齢を80歳未満で設定しなければならない事が多いので、ローンを契約する年齢が45歳を超えると最大35年でローンを組む事はできなくなりますので注意してください。
税金など軽減措置にも築年数は関係する？
また、マイホームを購入する場合、住宅ローン減税など設けられている軽減措置も築年数に関わる制限があるので注意しましょう。
例えば国税（登録免許税の軽減税率、住宅ローン減税、住宅取得資金贈与の特例）などは築25年以内、地方税（不動産取得税の住宅取得特例）は築35年以内といった制限があります。
特に住宅ローン減税が適用されなくなると、10年間最大数百万円という金額に差が出てくるので注意してください。
・築年数の規定よる古い物件の場合
仮に築年数の規定より古い住宅の場合でも、耐震診断を行い「耐震基準適合証明書」を取得する、または中古住宅売買瑕疵保険に加入する事で特例を受ける事ができますので、年数が経過した物件の場合はこれらの条件に合致しているかも確認が必要です。
築年数の経過した中古マンションを購入する場合の注意
鉄筋コンクリート造のマンションの専用住宅なら68年が寿命とも言われていますが、構造以外に用途や住み方などで寿命に影響する事もあります。築30年の中古マンションを購入した場合でも、寿命まで30年以上あると期待できますが、住宅ローンを利用する場合や軽減措置に適用させる時の制限には注意しておく事が必要と言えるでしょう。
