中古マンションを購入することを検討している場合、まず気になるのは建ってどのくらい経過しているのかという「築年数」でしょう。
もしも間取りや立地、金額などがほぼ同じ条件の物件があった場合、築年数に違いがあればなるべく新しい物件のほうを選びたいと思いませんか？
仮に売却するとしても査定金額に影響する項目のため、中古マンションを購入する上で将来売却するかもしれないと考えながら検討する様にしましょう。
築年数はマンションの価値を左右する項目？
不動産の売却額は不動産会社から査定されて提示されることになるでしょうが、算出する際にも重要な項目の1つとなるのが築年数です。建物の耐用年数は、木造戸建て住宅なら22年、マンションに多い鉄筋コンクリート造りの建物の場合は47年です。
例えば築25年の木造一戸建てを売却する場合、建物の価値を査定してもらうとしたら価値はゼロの古家扱いとなり、実際には価値が残っていたとしても査定金額には反映されにくいと言えるでしょう。
築年数だけでなく、建物の状態、駅からの距離、エリアの人気度、間取りや広さなど、色々な項目を総合的に判断して物件の価格が算出されます。その中で築年数は目に見えて判断できる部分でもあるため、査定する上で重要な情報と言えるでしょう。
10年経っていても8割近く価値は残っている？
例えば国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」を確認すると、マンションの価値は購入して1年で急落するとされていますが、その減少ペースは木造一戸建て住宅より緩やかになっており、築10年経っても70～80％の価値を維持できるとされています。
ただし築25年経過すると、その価値は約半分にまで減少してしまいます。これらに関係しているのはマンションの耐用年数で、47年あることから減価償却されていく期間も長いことが影響していると言えるでしょう。
将来売却することも検討しているのなら・・・
中古マンション売却価格を見た場合、築年数が5年以内の築浅物件が売却された成約金額を100とします。築10年以内のマンションになると、評価額は築浅物件の8割程度が目安となるでしょう。
これが築11～20年になると築浅物件の6～7割、築21～30年なら築浅物件の4割程度、築30年を超えればマンション価格は大きく下落するため、築浅物件の4割を下回る結果となる可能性が高くなります。
なるべく価値を継続させるには、リフォームを行う、または人気エリアの物件を選ぶ、耐震性能などを確保した物件を選ぶといったことも必要です。
中古マンション探しで注意したいこと
いずれにしても古いマンションは資産価値が下落していく傾向にありますが、例外的に東京都の一部の人気エリアでは売却額が購入額を上回るといったことも考えられます。
特に人気のデザイナーズマンションなどの中には、築年数が経過しているのになかなか価値が下がらないという物件も稀にあります。
しかし通常であれば築年数が経過することで価値を下げ、売却額も左右していくことが考えられますので、将来高い価格での売却することを望むのならなるべく築年数の経過していない人気エリアの物件を探すといった事も必要だと言えるでしょう。
