マンションを購入する時に、新築ではなく中古を選ぶ利点はやはり価格の安さでしょう。
中古マンションでも、築年数が新しければ価格は高くなるので、新築とさほど差がない物件もあります。
新築と中古の比率は、築5年以内の場合は84％、築6～10年になると76％くらいが目安で、中古の物件価格は新築の8掛けだと言われている水準と一致することが分かると思います。
ではなぜこの様な比率になるのか、特に気になる価格部分をメインに確認していきましょう。
中古マンションはなぜ新築の8掛け？
まず、新築の価格構成は、マンションの原価に対して広告費などの販売経費、さらに売主などデベロッパーの利益分が上乗せされた上で決まります。
ここで上乗せされる金額は、物件の2割程度であることが一般的です。
また、築年数が経過すれば当然、建物の価値も下がり、新築との価格差も拡大していきます。
マンションによってその差に違いはあるものの、築16年を超えた場合には平均で新築の50％を切る水準まで下がります。
そのため築年数を気にしないのであれば、中古マンションのほうが新築マンションよりも大幅に安い価格で購入する事が出来るでしょう。
分譲価格比からの確認も可能
また、同一の物件で新築分譲時の価格に対して、中古の場合の価格の割合を「分譲価格比」という指標で確認することができます。
この比率が高ければ、資産価値が低下していない優良マンションだと判断できるでしょう。例えば比率が9割なら優良、8割であれば良好、7割は普通という様な判断方法です。
同じ時期に似た価格で分譲された物件でも、5年や10年経った後の分譲価格比は同じではありません。
なぜなら売れ行きが良い時期に、実力以上の価格設定で販売された物件もあると考えられるからです。
・中古だからこそ丸裸の価格で判断が可能に
中古物件になった時に売りに出される部屋が多くなれば、平均よりも資産価値が下がると考えられます。
新築時には分からなかった価値が、中古になって本当の価値に気が付くというケースですが、新築当初の販売経費などを含まない丸裸の価格として判断することが可能です。
立地の選択肢が広いのも中古ならでは！
例えば首都圏で販売されている物件数を見た場合、新築マンションの年間供給数は4～5万戸であるのに対し、中古マンションになると15万戸で、在庫を含めれば20万戸という数です。
仮に戸数が同じ場合でも、新築は1棟につき数十から数百戸の住戸を同時に販売することになりますので、100戸販売されたとしても棟数でカウントすれば1～2棟くらいでしょう。
対する中古マンションの場合は、1棟のマンションから同じ時期に同じタイミングで売り出される戸数が少ないため、1戸から数戸程度が通常です。
100戸の中古マンションが売りに出されているとしたら、棟数で数えると数十棟の物件からということになるので、立地の選択肢が広がると言えるでしょう。
現物を見て判断できるため後悔が少ない？
さらに新築マンションの場合、未完成販売の物件だとモデルルームやパンフレットで確認するしかありませんが、中古マンションなら現物を見た上での判断が可能です。
このように利点が大きい部分は色々あるので、真新しい新築マンションも魅力ですが、中古マンションも検討してみると良いでしょう。
