中古マンションを購入する場合、マンションの寿命がどのくらいなのか、あと何年安心して住むことができるのかなどが気になるところでしょう。
国土交通省が公表している研究結果から考えると、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数の耐用年数は120年、外装仕上で延命した場合の耐用年数は150年など、いずれも100年は超える耐久性があると考えられています。
そのことから考えると、マンションの寿命を握ることになるのは、鉄筋とコンクリートですが、仮に築30年の中古マンションを購入する場合でもあと70年以上は寿命があると考えられるはずです。
適切な管理や修繕が行われているか
ただし、マンションの寿命を決める管理状態です。管理が行き届いていない状態であれば、100年以上持つと考えられるマンションの寿命を短くすることになります。
特に、定期的に大規模修繕がしっかり行われているかは重要です。仮に新築マンションを購入する場合でも、定期的に大規模修繕が行われなければ20～30年たった時点で耐震性能が危ぶまれるマンションになるでしょう。
マンションの築年数から残された寿命を考えるのではなく、それまでの修繕履歴などを確認したほうが実態に合うマンションの寿命を知ることができると考えられます。
築30年の中古マンションを購入する場合
仮に築年数が30年経過したマンションを購入する場合、老朽化に伴って設備や資産価値、耐震性、バリアフリー面などの不安や問題を抱えている場合があります。
30年経っていれば、これまで幾度となくマンションの修繕が行われていることが望まれますが、目当ての中古マンションがある場合には、その修繕工事などが過去に適切に行われたのかを確認するようにしましょう。
まず、新築から10～12年経ては、建物の劣化を考慮した計画的な修繕が実施されているか確認しましょう。外壁や鉄部、防水などの建築系の修繕が必要になります。
そして20～24年目には、これら建築系の修繕にプラスして、電気設備、消防設備、給水設備、インターホン設備などの修繕が耐用年数や劣化に応じて必要です。
修繕積立金の現状も確認しておくこと
30年経てば、エレベーターの更新など、大きな修繕が必要になります。築30年経っているマンションの場合、この修繕が実施される前か後かも注意しましょう。
実施される前の場合、十分な修繕積立金が貯まっていないことで、区分所有者から一時金を徴収する可能性も出てきます。
修繕積立金が十分貯まっていれば問題ないはずなので、購入を検討する段階で修繕積立金がどのくらい貯まっているかなども確認し、中古マンションの購入を決めるようにしましょう。
