住宅購入の時の初期費用は、購入額の６～８％かかると言われています。物件価格3000万円なら、180万円～240万円かかる計算ですね。物件の種別やローンの組み方などで金額が大きく変わってくる費用でもあります。初期費用を安くする方法についてお話しましょう。
■ローン費用をチェック
ローンを組む時には…
・保証料
・融資手数料
・団体信用生命保険料
・抵当権設定登記費用・司法書士報酬
と言った費用がかかります。
このうち、保証料と団体信用保険料については、はじめにまとめて支払う方法と、金利に上乗せして支払う方法があります。
東京UFJ銀行の住宅ローンの例ですと、一括払いか、金利に0.2％上乗せにするか選ぶことができます。
（参考）東京UFJ銀行
http://www.tr.mufg.jp/loan/shohiyou.html
住宅金融支援機構のフラット35では、保証料無料としていますが、金利に組み込まれており、保証人なしで必須加入になっています。
団体信用保険料は、もしもの時にローン返済を生命保険で精算できる仕組みです。
東京UFJ銀行の住宅ローンでは、保険料無料、フラット35では1年ごとに掛け金を支払う方法です。
保険料が金利に組み込まれているか、金融機関負担になっているローンを選ぶと、初期費用を抑えられます。
■仲介手数料の有無も大きい
次に、仲介手数料について見ていきましょう。
売買契約では、所有者と購入者が直接契約する場合と、仲介者を媒介して契約する場合があります。
新築建て売り、新築マンションや、注文住宅ではデベロッパーや不動産業者が『販売者』であり、『所有者』ですから、仲介手数料が発生しません。
個人が住宅を手放す時に、購入希望者を不動産屋に頼んで募集した場合には、不動産屋が仲介した媒介契約になり、仲介料が発生します。
法律で上限が決められています。
※200万円×5％＋200万円×4％＋（不動産価格－400万円）×3％＋税
・物件価格2000万円 ⇒ 712,800円
・物件価格3000万円 ⇒ 1,036,800円
・物件価格4000万円 ⇒ 1,360,800円
中古物件を購入する時には、自社所有物件として契約できたほうが、初期費用の額を抑えることができます。
■削れる費用・削れない費用
税金として納める印紙代、登録免許税は割引の方法がありません。
初期費用を抑えるなら、仲介手数料、ローン費用を、はじめに支払う方法を選ぶか、仲介手数料の掛からない方法を選ぶと良いですね。
中古物件では、業者所有であれば、直接契約になり、仲介手数料が掛からない分、少なくしやすいでしょう。
また、頭金の額は業者との交渉で減らすことも可能です。
ローン返済、手元に残す生活資金などを考えてベストなプランを組み立てたいものです。
