もしもの時の事も考えて・・・
中古マンションを購入する場合は、賃貸資産としても考えておきましょう
住宅ローンを組むときにまず考えてしまうのが、「返済途中で会社が倒産・ローンが払えなくなったらどうしよう？」「住宅を買って、転勤になってしまったらどうしよう」などが心配の代表では無いでしょうか？
そこで、まず考えるのが売却！しかし、マンションや一戸建ては買ったと同時に２割下がると言われています。実際に、そこまで下がらなかったとしても購入時の諸費用と販売時の諸費用を合わせれば１割以上の経費分を浮いしなってしまうことになります。
ネット上の「今東京のマンションが大幅に値上がりしています」との記事は、一括査定サイトの広告記事です。過度な期待はされない方が宜しいと思われます。
仕方なく、次に考えるのが賃貸することです。
住宅ローンの返済が、管理費と修繕積立金を合わせて 約14万円 に対して もし賃料相場 16万円以上なら問題ないでしょう。
賃貸にした場合の住宅の維持費は、ローン返済、管理費・修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費（賃料の5％）、入退去時の家主負担費用などが必要になってきます。
返済額と同等以下の賃料相場の場合、負担が増えてしまうことになってしまいます。
賃料相場は、SUUMO や ホームズなどで調べれば、調べることも可能です。但し、賃貸にした場合「駅からの距離」「間取り」「日当たり」など重要になってきます。
購入したい物件が、見つかったらまず 賃貸としての家賃の予想をしてみてはいかがでしょう！
変動金利・固定金利のどちらを選ぶ？
変動金利と固定金利のどちらを選ぶか問題ですが、これは本当に難しい問題です
表の通り、バブル経済期以降20年以上低金利時代が続いています。
銀行の住宅ローン変動動金利は現在1％を大きく下回っています、現在の水準が今後も続くと考えて良いのではないでしょうか。
【フラット３５】と民間ローンどちらを選ぶ？
まず、【フラット３５】とは住宅金融支援機構（国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人）と民間が提供する住宅ローンです。【フラット３５】とは国が運営する住宅ローンのサービスなのです、だから35年間固定金利など、民間のローンには出来ないサービスを提供する事ができるのです。
それに比べて、民間住宅ローンの特徴は 変動金利ですが低金利での住宅ローンを提供しています。
【フラット３５】は条件によって優遇される場合は金利が下がりますが。銀行の変動金利（約０.５％）に比べてフラット35の金利は（約1％台）と2倍程度違います。
| フラット35 | 民間の住宅ローン | |
|---|---|---|
| 金利 | 1.11% （35年固定金利・団信有） |
0.4%台 (変動金利・団信有) |
| 返済期間 | 35年（80歳完済） | 35年（80歳完済） |
| 返済負担率 | 年収400万円の場合35%以内 | 450万円以上600万円未満の場合35%以内 |
| 審査金利 | 実行金利 | 審査金利4% |
| 個人信用情報審査 | 一般的な信用調査 | きびしいです |
| 収入に対する審査 | 課税証明・収入証明による | 収入証明以外に 勤務先の評価が加わる |
| 融資対象となる物件 | 適合証明書（必須） | 担保価値で評価 |
| 審査基準 | 自営業者にも明確な審査方法です | 自己資金も多く、勤務先の安定性も高評価が必要 |
審査金利とは、どのくらいのローンが組めるのか、返済負担率等に基づいて金融機関が審査する際に使う金利のこと。
「審査のための金利 = 審査金利」であり、「実際に適用されるローン金利 = 借入金利」よりも高く設定されています。
審査金利は金融機関によって率が異なりますが、大体4％程度が相場のようです。
変動金利と固定金利があって計算が難しい！
そうですね、まずは審査金利の高い銀行ローンで借入可能額のチェックをしてみては如何でしょうか？
同時に、車の購入や教育ローンを検討中の方は注意！
教育ローンや自動車ローンを組む前に住宅の購入を検討しておきましょう
まずは、住宅ローンを借りられる最大の融資額の計算方法を説明します。
税込年収 × 返済負担率(％) － 他のローンの年間返済額 ＝ 住宅ローン年間返済可能額(円)
住宅ローン年間返済可能額(円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(円) × 100万円 ＝ 最大融資額(円)
【例えば】 住宅を購入する前に 税込年収 500万円のAさんが 自動車ローン300万円（5年返済・2％）で車を購入。自動車ローン返済中に住宅ローンを申し込んだ場合。
５００万円 × ３５％ － （自動車ローンの年間返済 ６３万円） ＝ 住宅ローン年間返済可能額(約１１２万円)
住宅ローン年間返済可能額(約１１２万円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(４、４２７円) × 100万円 ＝ 最大融資額(２１０８万円)
【ところが】 住宅を購入した後に 税込年収 500万円のAさんが 自動車ローン300万円（5年返済・2％）で車を購入。自動車ローン返済中に住宅ローンを申し込んだ場合。
５００万円 × ３５％ － （自動車ローンの年間返済 O万円） ＝ 住宅ローン年間返済可能額(約１７５万円)
住宅ローン年間返済可能額(約１７５万円) ÷ 12(ヶ月) ÷ 審査金利での100万円あたりの月返済額(４、４２７円) × 100万円 ＝ 最大融資額(３２９４万円)
自動車の購入で住宅ローン借入可能額が 1186万円も減ってしまいます。
住宅ローン審査に合わせた物件の選びかた
住宅ローンの申し込み金額を、現在の家賃などから逆算して決定する方は多いです。
【仮に！】現在の家賃が１０万円だから、毎月の返済額を10万円、フラット３５で借入金額を3400万円とした場合で。自己資金は0円として諸費用を３００万円と仮に設定した結果、購入可能物件の価格は3１００万円までとなる。物件を探す場合にはフラット３５だから「適合証明」が必要になる。
後は、「希望のエリア」「間取り」「広さ」など、また「リフォームが必要な場合の見積」など考えることはたくさん有ります。
但し、物件の選定、住宅ローンの申し込み、売主側の不動産会社との交渉など短期間で的確に行う必要があります。
ポータルサイトなどで見つけた物件でも、「頭金ゼロ東京」に、お気軽にご相談ください。
買ってから、すぐに売るとやはり１割以上は損をしてしまうのか？