自己資金を貯めてから買うか?頭金ゼロで今買うか?どちらがお得?

住宅を購入するきっかけは!

賃貸住宅に、お住いの方が家を購入されるきっかけはいろいろだと思います。

「結婚したのでマイホームを購入したい」

「子供が小学校に入ったので引越しを機にマンションを購入したい」

「子供が、就職したので家を購入したい」など・・・

ツカモトです

日本人って、キッカケがないと不動産って購入しない人が多いんだよね

大谷です

外国の方は、キッカケや頭金がなくても銀行が低金利で貸してくれるなら、いつでもイケイケで買っちゃうんですけどねー!

経済評論家出演するテレビ番組などでも時々、「賃貸 VS 持ち家」どっちがお得?なんて番組もあるので比較してみたいと思います。

令和元年「賃貸 VS 持ち家」どっちがお得?

以下の表で、東京都内の平均的なエリアで賃貸住宅に住んだ場合と持ち家(中古マンション)に住んだ場合の、50年間の居住費総額を比較したいと思います。

比較条件

  • 持ち家は、頭金ゼロ(フラット35年固定金利1.43%)で 4300万円(諸費用込み)3LDK 70m2 駅徒歩13分 管理費・修繕積立金 2万5千円
  • 中古マンションは20年後に内装リフォーム1300万円を行います。
  • 賃貸住宅は、家族の増加に応じて2回の引越しを行なったとします。
  • 賃貸マンションは  都内 3LDK 70m2 家賃15万円 2年毎の更新
  • 50年間の賃料=家賃15万円×12ヶ月×50年=9000万円
50年間の総コスト 持ち家 賃貸マンション
住宅ローン総支払額 ▲5468万円
管理費・修繕積立金総額 ▲1500万円
固定資産税総額 ▲500万円
リフォーム費用 ▲1300万円
住宅ローン減税 400万円
50年分の賃料 ▲9000万円
管理費 ▲600万円
引越し・賃貸契約更新費用 ▲435万円
支払い合計 ▲7368万円 ▲1億0035万円
50年後の不動産資産 (予想)1000万円 0円
総コスト合計 ▲7368万円 ▲1億0035万円

50年間で 賃貸住宅の場合持ち家に比べて 3000万円 マイナス になることになります。

単純計算で 賃貸住宅は 1年毎に60万円の損失が生まれることになります。

ツカモトです

賃貸に住み続けると、持ち家に比べて3000万円損をするは、衝撃的ですね!

ここで、少しいやらしい質問です!50年の間にもしも、転勤などで引っ越さなくてはならなくなったらどうするの?

すごく、良い質問です!

一般的には、住宅ローンとは自らの住まいとするために借りるローンです。ところが、なぜか「マンションを買ったら転勤になっちゃった」とかよく聞く話度と思われませんか?

なので、せっかく買ったマンションを売って、引越し先に買い替えなきゃって思われるかと思いますが。

自ら住むために、購入した住宅を 何かの事情があって「賃貸する」ことは、許されているのです。

住宅ローンも、そのままの返済金利と返済額で利用することができます。

但し、住宅ローンを利用して 投資目的の不動産を購入することは認められていません。(厳重注意)

ツカモトです

それなら安心だね!

大谷です

そうですね、住宅ローンの返済額よりも高い家賃で住宅を賃貸に出すことが出来れば、50年間の所有で3000万円以上得する計算になりますね!

 

頭金を貯めている途中に金利が上がったら?

例えば、Aさんが 頭金を200万円貯めてから 中古マンションを購入しようと計画したとします。現在フラット35の金利は最低基準まで下がりきっていますが、金利はそのままの場合、Aさんは、賃料を払いながら 頭金を200万円を貯めることになります。

200万円貯めるのに、毎月8万円の積立で2年間かかったとして もしも2年後に金利が 0.3% だけ上がったら!

現在  4300万円(35年固定1.43%)の総支払額 5468万円
2年後 4300万円 − 200万円(35年固定1.73%)の総支払額 5469 万円

但し、実際には超低金利の現代で金利が上がることは、なかなか想像できないと思います。

しかし、0.3%金利が上がっただけで、200万円の貯金が無かった計算になってしまうとは。

ツカモトです

金利がたった、0.3%上がっただけで、総支払額が200万円も増えるとは!

但し現在自己資金の少ない方の場合、実際には200万円貯めるために賃貸に住まいながら毎月8万円の貯蓄をするのは、大変なおでは無いでしょうか?

現在の賃料が毎月15万円、住宅購入後のローンの支払いが13万円だとしたら、差額の2万円を貯蓄に回して4年後に100万円貯蓄ができることも、計算しておきましょう。

「家なんて買ってはいけない!」など経済評論家の意見を、まじめに聞くと「大損してしまいます」

家を買ってないいけない系の出版

『家なんて200%買ってはいけない!』(きこ書房)・・著者 経済評論家 上念司氏

などに、「惑わされないように!」

「買ってはいけない派意見」:入居した翌日には2割ぐらい値下がりします

「買ってはいけない派意見」:築20年で資産価値がゼロになります

「買ってはいけない派意見」:日本人の“持家信仰”の間違い

「買ってはいけない派意見」:総支払い額は、賃貸より持家のほうが大きくなる

「買ってはいけない派意見」:マンションバブル崩壊の可能性

などの記事がありますが。

全て、嘘です!

実際には、昭和のマンション建築物件に今でも資産価値が十分に残っている事に注目していただきたい。

築50年以上のマンション

四谷コーポラス 築1956年1月  78m2 売買参考価格 2,480万円

信濃町アジアマンション 1959年10月  45m2 売買参考価格 1,700万円

青山アジアマンション 1959年1月  49m2 売買参考価格 3,350万円

など実際に、築年数の古いマンションでも不動産としての価値が十分にある事をおわかりいただけると思います。

持ち家の場合の総支払額も、超低金利の今なら 賃貸よりも持ち家の方がはるかにお得になるのです。

ツカモトです

そうだよね、賃貸に住み続けると、持ち家に比べて3000万円損をする計算は明らかだよね!

大谷です

ポータルサイトなどで見つけた物件でも、「頭金ゼロ東京」に、お気軽にご相談ください。

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