これからの不動産購入は1・2・3・ダッ~!

外出自粛要請が5月末まで延長され、コロナショックによる影響が更に大きくなり、企業も個人も非常に厳しいのが現状です。
今はまだ、不動産価格に直接その影響は出ていませんが、今後少なからずも影響が出てくると思われます。

ツカモトです

株価も大幅下落したから不動産もそれと同じにメチャ下がるんじゃないの?

大谷です

下がるけど上がるんです(笑)

では、過去の経済危機と比べながら、これからの不動産の変動を大胆に予想してみましょう。

コロナウイルスによる不動産価格の変動は?

コロナウイルスにより日本経済が後退しているのは誰が見ても明らかな状況になっています。
コロナウイルスパンデミックで世界的に経済がマヒしており、日本もそれにしかりです。
株価が一時暴落し、緊急事態宣言による外出自粛で中小企業を中心に先行き非常に厳しい状況に陥っています。

不動産価格の変動は、株価の暴落から数ヵ月遅れて発生してきます。

なぜなら、不動産市場は当然、需要と供給のバランスで価格・成約率が決まっていきますが、今回のコロナ禍により、公務員はまだしも、大手企業にお勤めの方でも業績悪化によりボーナスの減少、中小企業では給与の減少などでマンション購入検討層の所得減少が顕在化し、まず需要が急減します。

それによる、販売の急減速によって資金調達に窮した企業では値下げ販売をしてでも在庫処分をせざるを得なくなるますので、当然新規供給も減少し、これらにより価格の下落が始まります。
それが株価暴落の時期から数か月遅れて不動産価格の下落が始まる理由です。

1.新築マンション価格の変動

新築マンションは売り手が強い価格決定権を持っています。
価格競争が起きない程度に販売戸数を調整して需給バランスを調整して価格を維持しているからです。

2008年9月に発生したリーマン・ショックの翌年は供給戸数が大幅に減少していますが、平均価格はそれほど減少していない(下落率5%)のが分かります。

なぜなら新築マンション開発は、仕入れから販売まで規模にもよりますが数年を必要とするプロジェクトだからです。
土地の仕入れ費用、地質の調査費用、建物の建築費、人件費などの多額の費用を販売まで先行して投資する必要があり、今回のコロナ禍により工事自体がストップしたり、建築部材の納入遅延などにより販売開始が予定より遅れてしまえば、その分余計に経費が掛かることになりますので、価格を簡単に下げることができないのです。

なお、2016年以降は明らかに供給戸数が減少していますが、これは上昇する価格に需要が追いついていない状態だからと考えられます。このように需要と供給のバランスを調整する事によって価格を維持しているのです。

今後、コロナ禍による影響で需要が減少に転じますが、それに対応するように供給も抑制されていきますので、結局は価格の大幅な減少は見られないと予測されます。

2.中古マンション価格の変動

中古マンションは、新築とは違う価格変動で推移していきます。
表を見ても分かる通り、成約戸数と販売価格がほぼ正比例しています。

これは、マンションを購入する時にほとんどの人が住宅ローンを利用して購入していますので、売却する時にローン残高以下では売却できない事が大きな理由となります。
このように中古マンション価格はローン残高の水準を底に価格が維持されやすいと言えます。

3.中古マンションの購入時期は?

前述しましたように、新築マンションは大手デベロッパーの売り手が価格を維持させようと操作してきますのでそれほどの下落は考えられません。

ツカモトです

じゃ、中古マンションが良いの?

大谷です

そうです! それも狙い目の物件があります!

中古マンションは、売主が個人の物件と不動産会社の物件があります。
個人が売主の物件は、今述べたようにローン残高の問題がありますのでそれほど価格が下がることはありません。

売主が不動産会社の場合は、所有者から買い取った物件をリノベーションしてから、そこに自社の利益を上乗せして販売価格を決定します。

そういった販売会社は中小企業が多いため、今回のコロナ禍で販売状況が悪化すると、いつまでたっても在庫として抱える事になります。
それが1~2ヵ月程度なら何とか持ちこたえることは出来るのでしょうが、半年~1年を持ちこたえられる会社はそれほど多くはありません。

仮にコロナウイルスにより緊急事態宣言が5月末に解除されたとしても、需要マインドはすぐには回復しないと思いますので、販売会社は在庫を何とか処分しようと価格を下げざるを得なくなります。

ですので、狙い目の中古マンションは、売主が不動産会社でリノベーションした物件という事になります!

そして狙い目の購入時期は、ズバリ!価格を下げざる負えなくなる、緊急事態宣言解除から3~4ヵ月の8~9月頃です!
日本の景気が急に良くなるとは考えずらいですので、住宅ローンの金利もしばらくは今の低金利時代が続くと思いますので、マイホームの購入を検討されている方は、今から販売されている物件の価格動向を注意して下がったら迷わず購入するようにして下さい!

1.購入したいと思うマンションを早めに決める!

2.価格の変動があるかどうか注意してみる!

3.価格は下がったら直ぐに内覧しにいく!

気に入ったらダッーと迷わず購入する!

これが極意です!