健全な不動産市場に戻るには時間が必要！
コロナウイルスパンデミックにより、テレワークを余儀なくされたり、非正規雇用者を中心に所得が大幅に減少したり、はたまた失業したりと、日本の経済社会も大激震に見舞われています。
特に、未だに緊急事態宣言が解除されていない首都圏や関西圏ではその影響は甚大です。
不動産市場も不動産業者の営業自粛、そして購入マインドの低下により凍結状態になっています。
新規感染者が減ってきたとはいえ、今後第２波、第３波の感染増大の危険性もあり、仮に緊急事態宣言が全国的に解除されても今までのような１００％の不動産市場に戻るには２～３年は掛かるのではないかと言われています。
１．住宅ローン破産で不動産価格は必ず下がる！
１．コロナ倒産ならぬコロナ住宅ローン破たん
コロナ禍により収入が減ったり失業した事で住宅ローンを支払えない方が増えつつあります。
緊急事態宣言の延長により経済活動が縮小し、経営破たんする商店や企業がここにきて増大しています。
つい先日、一部上場企業のレナウンも経営破たんしたというニュースが流れましたが、今後もコロナ関連倒産数も増えてくると予測されます。
それにより持家の方で住宅ローンが支払えず、金融機関に対する相談件数も増えています。
各金融機関も返済猶予期間の延長や支払額減額等で対応したりしていますが、それで借入が無くなる訳ではないので、所得が以前の水準まで戻らないと最終的に支払いに行き詰まり、差押え等で、せっかくのマイホームを手放さなければならないという事態に陥ります。
個人の怪我や病気が原因で一時的に所得が減少するのと違い、直ぐに所得が戻るとは言えないのが現状で、今後住宅ローン破産する方が増えてくるのは間違いありません。
最悪の場合、支払い遅延が長くなれば強制的に取り上げられることもありますからね
２．マイホームを手放す人が増える！
住宅ローンを支払う事が出来なくなれば、当然手放さなければならなくなり、コロナ終息後にはそういった物件が増えてくることになります。
ローン破たんまではいかなくとも、このままではそうならざるを得ないと考え手放す人も出てくるでしょうから、売りに出される物件数は確実に増えてきます。
しかし、購入マインドもすぐに上昇するとは考えにくいことから、需要と供給のバランスから考えても不動産価格は必ず下がると思われます。
３．不動産価格はどこまで下がるのか？
では、価格が下がるのは確実としても一体どの位下がるのでしょう？
大暴落するのでしょうか？
別記事(「コロナショックで変わる不動産市場」をご参照下さい)で述べましたが、コロナショックの影響が多い商業系不動産は別にして、住宅系不動産はリーマンショック時でさえも平均5％の下落率でした。
今回のコロナショックによる下落率はそれよりも高いと考えられますが、それでもおよそ１０～１５％の下落率と予想されています。
物件状況や立地条件により違いはありますが、バブル崩壊時のように２分の１になるとかはありえないでしょう。
２．マイホーム購入の狙い目いろいろ
１．この時期狙い目の場所はあるのか？
コロナショックによりマイホームを手放す人が増えるのは確実となりますので、当然、価格が下がった売り物件がその分増えますので、この時期マイホーム購入を考えるのはチャンスです。
それでは、実際購入する場合、狙い目の場所とかはあるのでしょうか？
今までは、毎日都心の会社に通勤する必要があり、そのため都心近い物件、駅に近い物件に人気が集中し価格上昇の一因にもなっていました。しかし今は、コロナの影響よりテレワークが普及し、在宅勤務が多くなりつつあります。
毎日通勤する必要が無いとすれば、都心に近い必要はありません。
子育て環境の良い周辺の物件の人気が大きくなってくると考えられますので、その辺りの物件は価格が下がらず上がると思われます。
逆に言えば、都心の物件は購入を希望する方が減り人気が下がる可能性が高くなるのです。
えっ！都心部の方が価格が下がるの！
そうなんです。同じ価格で都心より少し外れた場所であればより広いものが購入出来ますからね！
ですので、今までは到底手が出なかった都心部の物件価格が下がり購入しやすい価格帯に入ってきますので狙い目と言えます。
２．狙い目の物件とはどんなもの？
では、都心部の物件でもどんなものが狙い目となるのでしょうか？
売物件の売主は、「仲介手数料のしくみ～」に記載してありますように、不動産会社の場合と個人の場合があります。
個人が売主の物件の場合、コロナ禍により売りに出るのはもう少し先になると思われます。
なぜならローン返済猶予を金融機関にお願いして、それでも支払いが厳しくなり売りに出されることになるため、多少のタイムラグが発生するためです。
今、この時期に狙い目な物件は、ズバリ売主が不動産会社のものです。
不動産会社は買い取った物件をリフォームして売りに出しますので、現段階で売物件として市場に出回っているのは、コロナ禍前に仕入れたものになります。
コロナ終息後も不動産市場の急激な回復は難しいと思われますので、売主である不動産会社はこのまま在庫としてずっと残しておくことは出来ません。
多少値下げしてでも、場合によっては赤字覚悟でも売らないとならないという状況なのです。
現段階でも、都心部の物件が４３８０万円→４１８０万円や、２９８０万→２６８０万円と価格が既に下がっているものも出てきています。
売れなければ６～８月にかけて更に下がる可能性も高くなってくるでしょう。
しかしながら、売主もむやみに赤字覚悟まで価格を下げるのはよほどのことがないとしませんので、その見極めが肝心です。
それに加えて売主が不動産会社の場合だと、売主としての責任が個人の場合より大きいので購入後に何かあった場合でも対応してくれるというメリットもあります。
３．マイホーム購入は年末までに決めましょう！
このように、夏頃までにマイホーム購入を考えている方は、売主が不動産会社の物件が一番の狙い目となります。
夏以降から年末頃までには住宅ローン破たん等による、個人が売主の物件も多く出てくるでしょうから、併せて検討の対象に入れても良いかもしれません。
来年になれば価格下落もある程度の落ち着き始めると思われますので、２０２０年末までにマイホームを購入するつもりで動いて下さい。
自分の将来の為、そして大切な家族の為に、色々大変なこの時期だからこそマイホーム購入を決断する勇気が必要なのです。
せっかく購入したマイホームを手放さないとならないなんて寂しいね